热门标签

土地回炉记

时间:2个月前   阅读:4

环球ug会员开户www.ugbet.us)开放环球UG代理登录网址、会员登录网址、环球UG会员注册、环球UG代理开户申请、环球UG电脑客户端、环球UG手机版下载等业务。


许家印原想冲向世界的恒大足球场,却落得退地回炉重造的命运。


如今,它的接手者终于尘埃落定。在今年第三轮供地中,广州城投以底价31.55亿接手,除去拿地成本外,后者还需额外投资44.08亿建设该项目。


不仅恒大,富力退还的花都中轴线地块和华夏幸福退回的新隆沙地块,也都被重新摆上了“货架”。只不过,华夏幸福的那宗退地有了新归宿,被华润置地以38.58亿接手;富力那宗退地因终止出让,还得静待新主人。


回顾过去一年,在土地双集中、融资收紧的大环境下,“退地”现象不止在暴雷房企的身上出现,包括中小房企,甚至央企、港资房企也在偷摸退地。


对资金链脆弱的房企而言,留着土地只会不断付出时间成本和资金成本,有百害而无一利,所以适当选择“割舍”退地,不失为一种上策。


而那些重新面市的回炉地块,几乎都做了不小调整,或放松出让条件,或者主动降低出让价格。但眼下,土拍场上早已没有往昔的热闹,也就只有国资或城投公司敢出击拿地,它们揽下回炉地块,一来是捡漏,二来是兜底。


一、“旧货”上架


两年前,当恒大以68亿元底价,竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块,即足球场用地的时候,地块面积约50万平方米,可建设用地面积超30万平方米。


如今再次被摆上货架,却“缩水”了不少。回炉地块总出让面积22.87万平方米,挂牌起拍价也减半至31.55亿元。


出让条件指向明显,该体育用地的总投资额为65亿元,其中除了已经建设投资的20.92亿元之外,竞得人需继续投资44.08亿元,建成后无偿移交给广州市政府指定单位。这样的要求,非国资承担莫属。


项目花落广州城投,并不让人感到意外。早在8月恒大宣布退地时,外界便传出由它接手。看来,停工搁置一年多的足球场,已复工有望。


只是回望许家印“起高楼”的意气风发,不免会感慨现时的物是人非。


2011年广州恒大首夺中超冠军的庆功宴上,许家印就放言,将出资建设一个容纳超过10万人专业足球场。9年之后如其所愿,在广州番禺拿到地块之后,恒大便马不停蹄地迅速开工建设。


按照设想,广州恒大足球场项目座位超10万个,规模将超越西班牙巴塞罗那队主场诺坎普球场,是一个世界级的球场。


“足球迷”许家印,亲自参与了项目的设计方案。原方案是具象的莲花造型,将中国传统文化与现代竞技运动融于一体。后来被吐槽太“土”,于是又数易其稿,最终确定了“钻石莲冠”那个科技感十足的外观。但这一切,都成过眼云烟。


恒大足球场项目地块,只是今年广州第三轮土拍中的几宗回炉地块之一。在此之外,华夏幸福退回的白鹅潭新隆沙地块,被华润置地收入囊中。


2020年,华夏幸福斥资68.39亿拿下新隆沙地块,它曾将新隆沙地块,当作“双总部”战略的起始点。彼时,平安加持、吴向东坐镇,眼前的南线业务在白鹅潭逐渐拉开序幕。谁料后来这家河北房企突遇流动性危机,一切都戛然而止,只能以退地作为终局。


而后新隆沙地块,被拆分成多个小地块进行重新出让,这次成功卖出的是112、119地块,由华润置地以38.58亿的总价接手,楼面价约32680元/平方米。


该项目的工地上,可以看到华夏幸福建起的部分住宅楼栋。华润大概率会直接沿用此前的主体结构,但当不同风格的外立面覆盖上去的时候,华夏幸福在项目上留下的印迹,将会被掩盖。


不管是许家印,还是王文学,名下地块重新被摆上货架,总让人嘘唏不已。这些地块见证了拿地者曾经的辉煌与大手笔,却也记录着他们理想的消散。


而最受外界关注的退地进展,无疑当属去年宋都股份与祥生、宝龙之间的纠葛了。当年7月,宋都突然宣称,将放弃于5月竞得的杭政储出 [2021]8号土地使用权。


据宋都自述,其全资子公司杭州绍辉竞得8号地块,随即与祥生控股达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通,初步确定土地开发的基本合作模式,即以50%:50%股权联合操盘开发。但此后,祥生单方面表示不再参与此次合作。


另一边,宋都原本与宝龙商量好联手开发杭州天目医药港,也中道夭折。因此,宋都短期内面临较大资金压力,权衡之下,只能退地。此举让它已缴纳的5000万元保证金打了水漂,相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。


时间跨入2022年,吃瓜群众也没等来这两家房企互相诉讼的判决,而这起“罗生门”事件,却随着这宗地块被重新回炉,有了新关注点。


在今年杭州首轮集中供地中,宋都这块退地被重新挂牌,甚至被抢到了“加时赛”。最终绿城以14.27亿元竞得,溢价率10.04%。

,

欧博网址:(www.aLLbet8.vip),欧博网址开放会员注册、代理开户、电脑客户端下载、苹果安卓下载等业务。

,


流动性压力下,退地已成常态,而眼下诸多地块再次被摆上货架,民企身影渐隐,国资则仍然充当竞拍的主角。这是出险房企的自救使然,也是行业出于“保交楼”的考虑,而持续产生的现象。


二、回炉后降价


大部分重新面市的地块,都调整、放松了出让条件,或者降低价格。


在9月北京的第三轮土拍中,上年度流拍的房山区西潞街道地块再度入市,便取消了配建保障性租赁住房条件、取消70/90面积限制后,最终以底价成交。


同月,浙江台州玉环市北山片区一宗住宅地块,又一次被摆上货架,也提高了容积率、建筑密度、建筑高度,起始楼面价则由4680元/平方米,降为3984元/平方米,减少了房企的拿地与开发成本。


之所以会有这样的让步,是因为该地块已经第三次挂牌了。地块于2019年8月首次出炉,却因无人出价而流拍;去年年中,它二度进入土拍市场,由温州新佰年置业竞得,成交楼面价约6280元/平方米,溢价率34.2%,竞得者须无偿返还住宅建筑面积7050平方米。


但过高的出让条件与成本,或许令拿地者望而生畏,才有了后来的退地举措。因此,现时在流动性紧绷的大环境下,给予开发商多一点利润空间,才能让地块顺利出手。


这样的例子并不少见。不久前,天津也挂牌了第三轮供地的17宗地块,其中环城、远郊的6宗回炉地块,有4宗调整了价格,1宗小幅上涨,余者3宗皆下降。


除了津辰张(挂)2021-010号地块涨价600万元之外,津西青楚(挂)2021-044号、津宝(挂)2020-001号、津武(挂)2021-021号,分别降价1.02亿元、7570万元、1.44亿元,降幅不小。


基于回炉地“放松限制”“折价出让”的特性,不少房企都对其比较感兴趣。去年年底的南通土拍,甚至出现了先退地,等降价后再拿地的戏剧性一幕。


2021年11月,南通迎来年内第二轮集中供地,其中的通州区CR2021-022商住地块,因起拍价较低,引人关注。


早在开拍前,该地块就已获得3轮报价;开拍后,短短7分钟内冲上第34轮报价,触顶上限地价并进入“现场摇号”环节。最终,由南通天威置业有限公司(下称“天威置业”)竞得,溢价率14.95%。


而这宗地,本质上是一宗回炉地。在此8个月前,拿地的主体也是天威置业。彼时,地块历经545轮激烈报价后,溢价率高达229.46%,并附有一系列严格的安置要求。眼见于此,南通天威置业决意退地、解除出让合同。


后来杀个回马枪,再度拿下这宗地,天威置业纸面上的拿地成本,节省了超2200万元。它的这通操作,确实收获不小,但业内类似这样的案例并不多见。


三、退地潮起


自去年以来,一幕幕退地风波,牵动着行业脆弱的神经。


去年7月26日,由中交地产联合体以12.57亿元,拍下的邕宁龙岗商务区地块,也突然遭政府宣告“取消成交结果”。根据规划,这里本将建设中交广西区域总部基地项目。据说主要的原因是项目成本太高。


此外,布局内地的港企瑞安房地产,也深切感受到了中国内地房地产市场的风云变幻。在去年7月,它将拽在手心里14年之久的佛山岭南天地项目地块,退回给了当地政府。


凡此种种,不一而足。可见不只是民企,部分央企、港企也走上了退地的道路。


的确,新房限价、土地市场开启竞自持、竞配建等多重限制,使得房企的利润空间被压缩得所剩无几。以至于开发商们也在补仓与流动性之间来回衡量,再三取舍,最终不得不向现实妥协,选择了后者,以退地换取生存空间。


不过不到万不得已,房企也是不会轻易退地的,因为一旦退回,他们就要损失一笔不菲的保证金。比如去年宋都退地,就让它已缴纳的5000万元保证金打了水漂,相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。


眼下,出险房企陆续退地,而国央企接手回炉地、底价揽地,加速了行业的洗牌。


克而瑞数据显示,今年前9月,新增土储建面TOP10中,只有滨江一家民企,其余如华润、保利、万科、中海、中铁建、招商蛇口、绿城、建发等,都有国央企背景。


集中供地以来,百强房企的新增土储集中度持续居高不下,截止9月末,TOP10房企新增货值占百强总货值的49%,TOP11-20房企占26%,20强房企合计占比达到75%,较8月末再提升1个百分点。


而其他梯队的房企则集中度占比持续下滑,尤其21-30强、31-50强两个梯队最为明显,未来市场将持续强弱分化。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh)

,

Lô de cờ bạc(www.vng.app):Lô de cờ bạc(www.vng.app) cổng Chơi tài xỉu uy tín nhất việt nam。Lô de cờ bạc(www.vng.app)game tài Xỉu Lô de cờ bạc online công bằng nhất,Lô de cờ bạc(www.vng.app)cổng game không thể dự đoán can thiệp,mở thưởng bằng blockchain ,đảm bảo kết quả công bằng.

上一篇:Phương pháp chơi tài xỉu:经济具韧性 人币今季料稳中有升

下一篇:扑克三公大吃小怎么玩:Giá dầu thế giới bất ngờ lao dốc

网友评论